La banca vuelve al pasado. Se ha enganchado a las hipotecas para captar clientes y elevar, por primera vez, su volumen de negocio desde el estallido de la crisis. De momento los riesgos están controlados, pero ha recuperado ya algunas prácticas de la burbuja anterior. La guerra que libran las entidades por comercializar créditos para la adquisición de viviendas está más viva que nunca. Ninguna quiere desaprovechar la oportunidad que brinda la recuperación del ladrillo y las expectativas sobre este sector. La mayor parte de las hipotecas ha bajado ya del euribor más un 1% y, fuentes de varios bancos, no descartan que el precio siga bajando en los próximos meses. La ofensiva lanzada esta semana por BBVA, uno de los más grandes, de reducir el diferencial sobre el euribor al 0,89%, el más bajo del mercado, se analiza pormenorizadamente en los cuarteles generales de sus rivales. De momento, estos no tienen previsto seguir el movimiento del banco azul de manera inmediata, pero en función de su repercusión, buena parte del sector considera que podría mejorar los tipos y las condiciones de sus préstamos en las siguientes revisiones. La hipoteca de BBVA es la única que permite una financiación superior al 80% de la tasación del inmueble, manteniendo así su estrategia de dar mayores facilidades a los clientes. En las últimas semanas el grupo vasco había recuperado las hipotecas que alcanzaban o superaban el 100% del importe de la vivienda, una política comercial que el Banco de España considera que es de alto riesgo y que estuvo generalizada en el sistema en la época de la boom. La banca confía en que a finales de este ejercicio las nuevas contrataciones de préstamos superen las amortizaciones. Desde 2008 el stock crediticio en este segmento de actividad se ha ido mermando, lo que ha provocado, además, que el conjunto del saldo vivo de financiación a empresas y familias se haya venido contrayendo de manera continua. El año pasado el volumen de préstamos descendió más de un 2%. El nuevo resurgir del ladrillo facilita la vuelta al crecimiento del negocio. La formalización de hipotecas sobre vivienda en enero, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), rozó las 30.000 operaciones, un 9% más que en el mismo mes del año pasado. Y el importe de las mismas también subió, empujado por la subida de los precios y, por tanto, de los importes medios hasta los 122.000 euros. Este impulso está llevando a que el dinero concedido por el sector para la compra de pisos crezca a ritmos cercanos al 4%. Esta velocidad es muy inferior aún a las tasas alcanzadas en la década anterior, cuando, como mínimo, el alza era de doble dígito. Hay que tener en cuanta que en 2006 llegaron a constituirse 1,4 millones de hipotecas, mientras que en 2017, unas 300.000, un número que previsiblemente será mayor en 2018, ya que las compraventas de viviendas llegarán al medio millón. Un estudio reciente de BBVA, el banco que acaba de romper el mercado con su ofensiva, destaca que "unos tipos de interés relativamente reducidos, unidos a una mayor competencia entre entidades financieras y a las buenas perspectivas económicas, junto con una mayor disposición de fondos de las entidades, continúan propiciando el incremento del nuevo crédito hipotecario destinado a compra de vivienda". Para que la rueda no se frene los bancos, además, están volviendo a financiar proyectos para la promoción de pisos, un segmento denostado por las multimillonarias pérdidas que ha ocasionado. Todas las entidades han comenzado a dar financiación a este tipo de proyectos o tiene previsto hacerlo. En un principio los montantes no van a ser excesivos. Por ejemplo, Bankia tiene presupuestados 1.500 millones para las promotoras en los próximos tres años, una vez superadas las limitaciones impuestas por Bruselas en su plan de rescate. Rentabilidad Con estas expectativas de mejora el sector cuenta con aumentar su baja rentabilidad, pero también con una pronta recuperación del euribor, que haga levantar sus ingresos y su rentabilidad hasta las exigencias de los reguladores y el mercado. El consenso apunta a que este indicador, que establece el coste de la mayor parte de los créditos, pisará de nuevo terreno positivo en 2019, como consecuencia del fin de los estímulos económicos puestos en marcha por el BCE. El desplome del euribor, hasta el -0,19%, es el factor principal de que las hipotecas que se venden nunca hayan sido tan baratas como ahora, lo que permite una mayor accesibilidad a la vivienda y que ésta sea más cara. Un informe de CaixaBank sostiene que por cada punto porcentual de caída de los tipos de interés en los préstamos conlleva un 10% más de capacidad para adquirir un piso con precios más elevados. El efecto será el contrario cuando el euribor empiece a escalar, lo que limitará la capacidad de los hogares para afrontar los préstamos. Pero los expertos y la propia banca apuntan a que la remontada será suave y gradual, lo que rebajará las consecuencias negativas. Todos estas circunstancias están propiciando una guerra hipotecaria, que se ha reavivado esta semana. Y que tiene como patrón los créditos a tasas variables. Hasta ahora, muchas entidades habían apostado más por los préstamos a tipos fijos, que son superiores, con los que han defendido sus márgenes operativos. Un tercio de las nuevas operaciones se firmó con estas condiciones. Un público más amplio Los préstamos fijos más baratos colocan el tipo en el 2,15% para vencimientos de 20 años. Pero, las entidades también ofrecen productos mixtos, que establecen tasas sobre el euribor a partir del décimo año. La oferta se adapta a los intereses y las posibilidades de los usuarios y, también, de los propios bancos, exigiendo además cierta vinculación. El único grupo que no cuenta a día de hoy con una hipoteca variable de catálogo es CaixaBank. El resto sí las promociona y con tasas que cada vez son más bajas y para un público más amplio. En la cartelera de las oficinas no es tan difícil ya encontrar productos para personas que ganan solo 600 euros al mes, aunque en muchas aún los precios más baratos están reservados para clientes con un poder adquisitivo mayor, de al menos 1.200 o 2.000 euros. A cambio, eso sí, en todos los casos se exige la contratación de productos adicionales, como seguros y tarjetas de crédito, con las que el banco obtiene comisiones. Pese a ello, una parte importante de las hipotecas, que algunas fuentes elevan a la mitad, se concede a pérdidas, es decir, que los bancos no obtienen ninguna rentabilidad al no cubrirse los costes de capital. Solo cuando los tipos suban, será un negocio para las entidades. La voz de alarma sobre este tipo de operaciones la dio hace unos meses el presidente del Sabadell, una de las entidades que se está rearmando para entrar en la guerra. "Estamos viendo en algunos casos que los precios están por debajo del valor del crédito que se ofrece, se están produciendo hipotecas con pérdidas, y eso no debería ser así", denunció en un acto público, en el que añadió que "para eso están los reguladores, para evitar que se den operaciones en el mercado de estas características". "Y eso sí que nos preocupa", enfatizó el banquero catalán. Las palabras de Oliu se escucharon cuando aún la mayor parte de los préstamos tenía diferenciales superior al 1% y las condiciones eran más exigentes para los clientes. Incluso, el euribor estaba a niveles menos profundos que en estos momentos. Los bancos aseguran que no cometerán los errores del pasado a pesar de haber recuperado algunas prácticas poco saludables, porque éstas están siendo limitadas y porque los importes de los riesgos no tienen comparación. "No se llegará a las locuras de la burbuja", afirman varias fuentes del sector, que ponen como ejemplo los diferenciales de tan solo el 0,17% sobre el euribor que se llegó a ofrecer por Deutsche Bank o financiaciones masivas cercanas o por encima del 100%. Eso sí, recuerdan que el problema no estuvo en las hipotecas, sino en el encarecimiento desatado de los precios de las viviendas y en la elevada financiación a la construcción de pisos. De hecho, la morosidad hipotecaria se ha situado siempre por debajo del 6% del total, ya que lo último que dejan de pagar los españoles es su casa. Desde 2014 las insolvencias en este segmento encadenan caídas y la tasa de dudosidad se situaba a finales del ejercicio pasado en el 4,4%. Todos coinciden en que podría haber bajadas en los tipos que aplican, pero nunca hasta los niveles de la precrisis, pero también que no hay que perder la recuperación de la economía, la confianza de los consumidores y la demanda. Una demanda que se ha visto incrementada también por las rentabilidades que ofrece el alquiler en estos momentos frente a la mayor parte de los productos de inversión. Solo cabe recordar que los bancos han dejado de pagar por los depósitos.